Оценка здания

Наиболее востребованными на рынке экспертно-оценочных услуг сегодня являются оценка зданий коммерческого (торгово-офисного) и производственного назначения. Здания могут оцениваться изолированно как отдельно стоящие строения , либо в составе крупных торгово-промышленных и производственно-складских комплексов действующего бизнеса.

При расчете стоимости строений коммерческого и производственного характера, учитывают все особенности объекта оценки и конъюнктуры рынка. На стоимость здания оказывают влияние множество факторов, такие как: текущие изменения на рынке недвижимости, инфляция, износ (физический, экономический, функциональный) и др.

Оценка здания актуальна для целей:

  • совершения сделок купли-продажи;
  • оптимизации налогообложения;
  • внесения здания в уставной капитал;
  • оценки и переоценки основных фондов компании;
  • сдачи здания в аренду;
  • оформления здания в качества залога, в том числе для целей получения кредита;
  • страхования здания;
  • передачи здания в оперативное управление;
  • судебного разбирательства в отношении здания;
  • принятия прочих хозяйственных решений.

При оценке здания, анализируя возможные доходы от его эксплуатации, прежде всего, мы должны определить его наилучшее использование, то есть способ его эксплуатации при котором совокупный доход будет максимальным. Нужно подчеркнуть важность определения «совокупный доход», поскольку доход может иметь разные статьи. Даже в простом случае сдачи оцениваемого здания в аренду у собственника будет два источника дохода: первый — это арендная плата, а второй — увеличение стоимости самого здания за время аренды.

Конечно, стоимость здания может и уменьшиться, тогда источник доходов превратится в источник убытков, но эти риски должны быть учтены собственником и заложены в ставку дисконтирования при расчете бизнес — проекта.

Сам расчет при оценке здания может быть проведен по следующей модели. Для начала нужно выбрать прогнозный период, он должен быть достаточно большим, пусть в нашем случае он будет 5 лет. Далее мы можем рассчитать доходы за время аренды, но стоимость этих доходов нужно привести к дате оценки, ведь текущая стоимость доходов, которые можно получить через год или через 5 лет будут очень сильно отличаться от своей номинальной величины.

Но стоимость доходов от аренды — только часть дохода арендодателя за период аренды. Вторая часть доходов — это возможное изменение стоимости самого здания. За счет чего стоимость здания может измениться? Здесь играют роль множество факторов: конъюнктура рынка недвижимости, общеэкономические показатели, износ здания за этот период, изменение окружающей застройки и инфраструктуры, проведение собственником специальных мероприятий по ремонту и благоустройству.

Для того чтобы определить будущую стоимость объекта, или по другому — стоимость реверсии, нужно выбрать модель поведения собственника и сценарии развития рыночной ситуации. Провести расчет и привести будущую стоимость к текущей дате совсем несложно. Имея расчет текущей стоимости будущих доходов и стоимости реверсии можно определить текущую стоимость оцениваемого объекта недвижимости, или диапазон стоимости, если рассмотрение различных сценариев изменения рыночной ситуации будет приводить к различным значениям объекта оценки.