Границы любого земельного участка, как правило, четко определены и удостоверены в установленном законом порядке. При оценке земли обязательно учитываются такие важные факторы, как разрешенное использование и назначение земельного участка, местоположение объекта оценки, рыночный потенциал земли (ожидаемый доход от использования участка), срок эксплуатации, конъюнктура рынка.
Возможно определение рыночной, ликвидационной и др. стоимости земельного участка, а так же стоимости права аренды, которая зависит от имеющихся прав у арендатора, наличия либо отсутствия обременения, а также его целевого назначения. В результате последней государственной кадастровой оценки земель, особо востребованной услугой экспертного учреждения стала оценка земельных участков для целей оспаривания кадастровой стоимости.
Оценка земли актуальна для следующих случаев:
- совершение сделки купли-продажи с единым объектом недвижимости;
- передача участка в аренду или доверительное управление;
- определение начальной стоимости земельного участка на аукционах и торгах;
- изъятие земельного участка для муниципальных и государственных нужд;
- внесение участка в уставной капитал организации;
- получение кредита под залог объекта недвижимости;
- оспаривание кадастровой стоимости;
- определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования участка земли;
- принятие инвестиционных и хозяйственных решений;
- для иных случаев, в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Возведение зданий и различных сооружений, зачастую значительно увеличивает рыночную стоимость земельных участков и для того, чтобы четко ответить на вопрос, насколько изменилась их стоимость, так же требуется профессиональная оценка земли.
Особенности оценки стоимости земельного участка:
Оценка земли принимает во внимание ряд специфических факторов, связанных с целевым назначением земельного участка. Цена земельных участков изменяется со временем, поэтому оценочная стоимость земли определяется на конкретную дату. Стоит отметить, что и изменение целевого назначения земельного участка непременно влечет за собой изменения в его стоимости.
Рыночная стоимость земельных участков рассчитывается исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования, которое является наиболее вероятным, физически возможным, экономически оправданным, финансово осуществимым и не противоречащим требованиям действующего законодательства. При оптимальном варианте использования рыночная стоимость земельного участка будет максимальной.
Оценка земли четко разделяет земельные участки по их основным категориям. В отдельную группу выделяют земли населенных пунктов, ценность которых определяется величиной населенного пункта, его производственно-хозяйственным потенциалом, уровнем развития инфраструктуры и рядом природных факторов. Более того, существуют особенности законодательства для данной категории земель. Также Земельным кодексом выделяются земли сельскохозяйственного назначения и земли промышленности, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса.